Como sabemos, o sonho da casa própria é compartilhado por milhões de brasileiros. Com os altos preços dos imóveis, diversos métodos de obtenção de crédito têm sido utilizados para realizar esse sonho. Um dos mais populares é o financiamento bancário mediante a entrega em alienação fiduciária de imóvel, como garantia.

No entanto, ainda que o método seja muito utilizado por sua eficácia, é comum ver pessoas que não sabem como funciona a alienação fiduciária de imóvel, e isso pode gerar problemas jurídicos.

O que é e como funciona a alienação fiduciária?

A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia atribuída pelo devedor (chamado aqui de fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até o pagamento total da dívida. Esse procedimento é feito em cartório, ou seja, sem necessidade de um juiz.

Em seu funcionamento prático, o devedor continuará a fazer uso de um bem que não é mais seu. Uma vez paga a dívida, a propriedade da garantia do bem retorna ao proprietário original. Caso a dívida não seja paga, o credor poderá tomar a posse diretamente das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

De forma mais detalhada, após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, o fiduciante é notificado para pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança. Caso o pagamento não seja efetuado após esse prazo, o cartório “devolve” o imóvel para o fiduciário, que dentro de 30 dias irá leiloar o bem.

Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

Conceitualmente, a alienação fiduciária de imóvel e a hipoteca são bastante similares. No entanto, há algumas características que as diferenciam.

A primeira diferença é que, na hipoteca, a propriedade permanece no nome do devedor, o que significa que o mesmo imóvel pode ser hipotecado por mais de uma instituição, exceto se a propriedade estiver em alienação fiduciária.

Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o nome da instituição financeira com a qual o consumidor firmou contrato para quitar a dívida, porém apenas durante o período de pagamento.

Outra diferença é que a hipoteca exige a escritura pública do imóvel, o que não é necessário na alienação fiduciária.

Vale lembrar que na execução da garantia hipotecária é preciso entrar com uma demanda judicial para apurar o saldo devedor. Somente depois disso a garantia é executada.

Por outro lado, a lei da alienação fiduciária estabelece que o procedimento pode ser extrajudicial, feito por via cartorial. Ou seja, aqui o cartório devolve o imóvel ao credor rapidamente e com menores custos.

Quais as vantagens da alienação fiduciária de imóvel?

O surgimento da alienação fiduciária provocou uma grande queda no número de imóveis hipotecados. Entre as principais vantagens da alienação, podemos citar:

Impossibilidade de utilizar o imóvel com mais de uma instituição: embora pareça uma desvantagem de início, isso impede que o devedor faça mais empréstimos do que pode pagar, o que o levaria a acumular um grande número de dívidas;
Não necessita de escritura pública: por não precisar da escritura pública do imóvel, a alienação fiduciária se consolida como um procedimento muito menos burocrático;
Pode ser feita de forma extrajudicial: a possibilidade de realizar a alienação fiduciária por meio de cartório é uma poderosa vantagem, pois torna o processo consideravelmente mais rápido e muito mais barato;
Comodidade ao devedor: como a posse não é totalmente do credor, o devedor pode usufruir do imóvel enquanto paga as parcelas do financiamento;
Segurança para o credor: ao assumir parcialmente a propriedade do imóvel, o credor fica protegido contra eventuais “calotes”.

Quais cuidados devem ser tomados antes de alienar um bem?

Apesar da alienação fiduciária de imóvel oferecer taxas de juros menores e prazos flexíveis, é preciso tomar alguns cuidados antes do processo de alienação. O principal deles é fazer um planejamento financeiro pessoal. Nesse momento, calcule as prestações e analise se elas não vão comprometer o orçamento.

Fazer uma pesquisa entre instituições pode ajudar a escolher prazos e juros que sejam mais adequados às suas condições financeiras. Também é muito importante negociar com instituições financeiras seguras e com credibilidade no mercado. Desta forma, é possível evitar cair em golpes e perder sua propriedade. No entanto, o melhor dos cuidados é sempre tirar suas dúvidas sobre esse tema com um advogado especialista em alienação fiduciária de imóvel.